産(chǎn)業項目是政府發展經濟的主要抓手，産(chǎn)業項目的開發建設比市政工(gōng)程和房建項目複雜，其運營邏輯和開發思路也不一樣。從各地在建和已建的一些PPP和EPC産(chǎn)業項目的實際開發情況分(fēn)析，發現一些項目産(chǎn)業招商(shāng)不理(lǐ)想、産(chǎn)品與市場定位不符、建設與運營脫節、投資與回報不匹配的現象。

一、現階段産(chǎn)業項目開發面臨主要問題

1、産(chǎn)業項目産(chǎn)品與市場需求、産(chǎn)業鏈契合度不高，導緻招商(shāng)落戶難。部分(fēn)産(chǎn)業項目不敬畏市場，不注重規劃的實效性，配套銜接不夠，甚至規劃與産(chǎn)業需求脫節，招商(shāng)落地困難。經研究發現，部分(fēn)産(chǎn)業園規劃方案缺乏市場和産(chǎn)業調研分(fēn)析，前期定位不準，盲目上項目，導緻規劃的建築空間與市場需求不符，配套功能(néng)預留不足。

2、項目前期缺乏系統策劃，導緻項目後期的投入與産(chǎn)出難以平衡，項目難以持續運營。大多(duō)産(chǎn)業項目策劃深度仍停留在傳統房地産(chǎn)策劃層面，規劃設計單位僅根據設計規範、消防要求、地塊形狀及技(jì )術指标要求對項目進行空間布局，缺乏對項目全産(chǎn)業鏈、工(gōng)藝流程、配套要求、落地操作(zuò)性、運營持續性的系統研究。

3、項目後期運營與前期融資方案匹配度不夠。目前，政府或平台公(gōng)司投資的園區(qū)大部分(fēn)資金主要依靠财政撥款和間接融資，由于園區(qū)開發建設投資回收周期較長(cháng)，加之園區(qū)前期自身的造血功能(néng)不足，前期資金籌措隻考慮了建設資金，沒有(yǒu)考慮後期運營推廣開支，導緻園區(qū)企業服務(wù)滞後，招商(shāng)推廣和運維跟不上。尤其平台公(gōng)司在行政手段幹預下，園區(qū)後期運營資金不足往往使得項目難以度過艱難的市場培育期。

4、項目前期未規劃考慮“低碳節能(néng)”措施，導緻後期改造改建成本大增。在國(guó)家要求碳達峰、碳中(zhōng)和的大背景下，産(chǎn)業園區(qū)通過優化産(chǎn)業結構、完善循環體(tǐ)系、提高能(néng)源利用(yòng)效率，不僅有(yǒu)利于降低能(néng)耗實現工(gōng)業綠色發展和能(néng)源低碳化轉型，同時有(yǒu)利于提升園區(qū)的招商(shāng)競争力。 

二、基于産(chǎn)業項目“L+F+EPCO”模式研究

2020年8月，九部委聯合印發《關于加快新(xīn)型建築工(gōng)業化發展的若幹意見》，意見指出：大力推行工(gōng)程總承包。新(xīn)型建築工(gōng)業化項目積極推行工(gōng)程總承包模式，促進設計、生産(chǎn)、施工(gōng)深度融合。引導骨幹企業提高項目管理(lǐ)、技(jì )術創新(xīn)和資源配置能(néng)力，培育具(jù)有(yǒu)綜合管理(lǐ)能(néng)力的工(gōng)程總承包企業，落實工(gōng)程總承包單位的主體(tǐ)責任，保障工(gōng)程總承包單位的合法權益。

我司基于相關政策指引和當前的市場發展趨勢，在現有(yǒu)的開發模式上，研發并提議一種新(xīn)型開發模式——“L+F+EPCO”模式，即提供能(néng)源低碳化設計和融資服務(wù)，加設計采購(gòu)、施工(gōng)及運營（或運營維護）一體(tǐ)化的總承包模式。該種模式基于低碳節能(néng)的環保理(lǐ)念，既具(jù)備EPCO模式的基本特征，又(yòu)在此基礎上前置低碳設計和融資服務(wù)功能(néng)。通過該種模式提高項目的建設、運營與融資效率，有(yǒu)效控制項目全生命周期内的風險與成本。

低碳化設計：以降低碳排放強度為(wèi)目标，以産(chǎn)業低碳化、能(néng)源低碳化、基礎設施低碳化和管理(lǐ)低碳化為(wèi)發展路徑，以低碳技(jì )術創新(xīn)與推廣應用(yòng)為(wèi)支撐，以增強園區(qū)碳管理(lǐ)能(néng)力為(wèi)手段的可(kě)持續發展模式。在項目前期策劃中(zhōng)，結合國(guó)家“雙碳”發展目标，納入碳節能(néng)總體(tǐ)設計及評估方案，如光伏建築一體(tǐ)化、能(néng)源節約集約利用(yòng)等。

“L+F+EPCO”模式融資責任主體(tǐ)為(wèi)業主方，金融機構在發放融資債務(wù)時，一方面是基于業主的擔保與信用(yòng)，一方面承包商(shāng)承擔着“隐形連帶債務(wù)風險”。項目業主方通過招标等方式選定總承包商(shāng)，由總承包商(shāng)直接或間接協助業主方制定低碳節能(néng)方案、籌措項目所需資金以及招商(shāng)、運營工(gōng)作(zuò)的管理(lǐ)。

運作(zuò)方式：

1、項目資金由總承包方協助業主方通過專項債和市場化融資解決，再通過招标的方式委托總承包方負責建設、招商(shāng)和運營管理(lǐ)。

2、項目由金融機構、投資人組建的SPV機構作(zuò)為(wèi)投資人，與政府債務(wù)隔離。

3、在項目運營階段前由政府或平台公(gōng)司支付提留的部分(fēn)運營費用(yòng)，總承包方作(zuò)為(wèi)聯合體(tǐ)牽頭單位或專門設立項目公(gōng)司，業主方委托聯合體(tǐ)單位或項目公(gōng)司進行工(gōng)程管理(lǐ)和招商(shāng)運營并授權支付款項。

4、在采購(gòu)上，通過多(duō)種招标方式合理(lǐ)組合使用(yòng)來選擇分(fēn)包、供貨商(shāng)，并與供貨商(shāng)簽訂長(cháng)期框架合作(zuò)協議。

5、政府明确産(chǎn)業招商(shāng)準入方向和政策，并給予項目公(gōng)司産(chǎn)業項目準入授權。

6、政府或平台公(gōng)司無論是否參與項目投資，都享受投資收益，利于政府化解隐性債務(wù)。

貝倫斯經過十多(duō)年的發展，積聚了産(chǎn)業項目策劃、招商(shāng)、運營為(wèi)核心競争力的全過程服務(wù)和整合能(néng)力。具(jù)備與央企或擁有(yǒu)雄厚實力的國(guó)企組建聯合體(tǐ)參與項目總承包投标的能(néng)力和資源，具(jù)備與業主方簽訂項目“L+F+EPCO”服務(wù)總承包協議，從全局着手解決産(chǎn)業項目全生命周期的融資、策劃、設計、節能(néng)、建設、招商(shāng)、運營等問題的實力。