2021年8月31日，住建部正式發布《關于在實施城市更新(xīn)行動中(zhōng)防止大拆大建問題的通知（建科(kē)〔2021〕63号）》（63号文(wén)）。此舉距離征求意見稿發布僅僅過去21天，表現了監管層防止城市更新(xīn)政策在執行中(zhōng)被演繹被扭曲的急切心情，迫切地讓城市更新(xīn)與土地開發和房地産(chǎn)斷舍離，及時把控城市更新(xīn)的政策目标不走樣。

      63号文(wén)仍然采用(yòng)了監管層近年來最為(wèi)有(yǒu)效的監管模式，即以硬性指标來進行管理(lǐ)，邊界清晰，操作(zuò)明了，指标監管法的威力在房企三道紅線(xiàn)等政策中(zhōng)已充分(fēn)體(tǐ)現， 63号文(wén)對城市更新(xīn)設定的硬性指标也可(kě)以稱為(wèi)“城市更新(xīn)四道紅線(xiàn)”:

      1.拆舊比：原則上城市更新(xīn)單元（片區(qū)）或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%。開發商(shāng)之所以有(yǒu)動力進行舊改項目的開發，原因就是項目給予配比一定的融資區(qū)，這個融資區(qū)的土地就來源于原建築的拆除，該比例被設定的如此之低，意味着開發商(shāng)最大的利益回報來源被嚴格管控。
      2.拆建比：原則上城市更新(xīn)單元（片區(qū)）或項目内拆建比不應大于2。結合拆舊比限定，為(wèi)了防止拆除面積小(xiǎo)但增建面積大，63号文(wén)對拆建比也進行了限制。拆建比不高于2，其實是限制了新(xīn)舊容積率的相對差（計容項目一緻情況下），新(xīn)舊容積率相差越大，拆除收益也就越大，結合拆舊比例不高于20%，也就從總量上限制了新(xīn)建總面積，從而限制了項目整體(tǐ)收益。假設現狀為(wèi)100萬平的舊改項目，可(kě)拆除20萬平，拆除的面積可(kě)再建40萬平的新(xīn)建築，這新(xīn)建築還不确定是回遷用(yòng)還是開發商(shāng)可(kě)銷售用(yòng)。
      除了拆建比，決定項目收益的還有(yǒu)拆賠比，拆賠比就是賠回面積與拆遷面積之比，影響拆賠比的因素主要有(yǒu)基底面積、房屋新(xīn)舊和舊房層數等，基底面積越大、房屋成新(xīn)越高、舊房層數越低，拆賠比就越高。拆建比與拆賠比兩者之差就是拆除收益。将拆建比規定為(wèi)2以内不僅會限制項目實施主體(tǐ)的收益空間，也會壓低拆賠比，擠壓原業主的拆遷收益。
      3.就地、就近安(ān)置率：城市更新(xīn)單元（片區(qū)）或項目居民(mín)就地、就近安(ān)置率不宜低于50%，該指标較大程度上加大了項目的開發難度，增加了項目實施主體(tǐ)的成本，通過開發新(xīn)城大規模搬遷原居民(mín)的做法行不通了，即項目實施主體(tǐ)通過等量不等價的土地置換實現項目收益的方法行不通了。

      4.租金年度增長(cháng)率：城市住房漲幅不超過5%。這是對地方政府提出的要求，地方政府需要平衡和統籌城市更新(xīn)對住房租賃市場産(chǎn)生的影響，能(néng)夠從一定程度上控制地方政府作(zuò)出集中(zhōng)大規模拆改的規劃。